Экономика Вторичка в топе, первичка держится, аренда давит: главное о недвижимости в Украине за 2025 год
Война, дефицит кадров и рост себестоимости строительства стали серьезным испытанием на рынке недвижимости в 2025 году. В то же время он не остановился. Как застройщики подстраивались под новые реалии, как изменилось поведение покупателей и в каких регионах сегодня можно найти самое доступное жилье, — выяснял Фокус.
Больше проектов и стабильный интерес покупателей
После сложных 2022-2023 годов, когда рынок недвижимости фактически замер, 2025-й стал годом постепенной стабилизации. Интерес к квартирам сохранился на уровне прошлого года, хотя спрос был неравномерным — периоды затишья сменялись резкими всплесками активности. Однако в целом годовой тренд был положительным — украинцев все больше интересовало собственное жилье. На этом фоне девелоперы, несмотря на войну, не только достраивали ранее начатые объекты, но и активнее запускали новые проекты.
"Сегодня рынок недвижимости демонстрирует способность адаптироваться к условиям войны. Украинцы вышли из состояния, когда жизнь постоянно откладывали "на потом". Есть понимание: жить нужно сейчас, а не ждать лучших времен", — говорит Денис Судилковский, бренд- и бизнес-директор ЛУН.
Відео дня
Вместе с рынком изменился и сам покупатель. Эмоциональные решения исчезли — им на смену пришел холодный и взвешенный расчет.
"Перед тем как принять решение, люди анализируют рынок, взвешивают возможные риски, обращают внимание на степень строительной готовности, срок до завершения объекта и надежность застройщика. Именно поэтому репутация компании стала одним из ключевых критериев выбора",- отмечает Елена Рыжова, коммерческий директор компании "Интергал-Буд".
По данным аналитической базы компании "Интергал-Буд", среднее время от первого знакомства с проектом до принятия решения о покупке квартиры составляет около 60 дней. Самая активная категория покупателей — люди в возрасте от 29 до 45 лет, которые составляют около 60%.
Первичка на подъеме: где строят, что покупают и как растут цены
В конце 2025 года покупатели могли выбирать квартиры почти в 2150 жилых проектах по всей стране. По данным ЛУН, наибольшая концентрация новостроек традиционно сохранялась в Киеве и Киевской области — здесь насчитывалось 406 жилых комплексов и 355 коттеджных городков, что составляет 27% всех активных ЖК и 57% коттеджных проектов Украины. Второе место стабильно занимала Львовщина с 265 многоквартирными комплексами и 94 коттеджными городками.
В то же время именно Львов и область стали лидерами по количеству запусков новых проектов: в 2025 году здесь стартовали 63 новых ЖК. Высокую динамику показали также Киевская область (28 проектов), Ивано-Франковская область (22) и Закарпатье (19). Столица хоть и не возглавила рейтинг, но зафиксировала ощутимый рост: была начата реализация 17 новых жилых комплексов, тогда как годом ранее таких проектов было всего шесть.
Параллельно рынок пополнялся и завершенными объектами. За девять месяцев 2025 года в эксплуатацию ввели 6,52 млн кв. м жилья, а это более 41 тыс. новых квартир. Больше всего — в Киеве (12 850 квартир, +20%) и Одессе (6 740 квартир, +127%). Спрос при этом оставался прогнозируемым.
"Структура сделок почти не изменилась: в портфеле компании "Интергал-Буд" около 50% продаж приходится на однокомнатные квартиры, 33% — на двухкомнатные, 16% — на трехкомнатные, а доля многокомнатных и двухуровневых составляет около 1%", — отмечает Елена Рыжова.
В то же время из-за ограниченного предложения готового жилья и роста себестоимости строительства цены на первичном рынке выросли почти во всех городах. Рекордсменами по темпам роста цены за квадратный метр в новостройках стали Одесса и Хмельницкий, где средняя стоимость поднялась на 19% и 14% соответственно. Двузначный рост зафиксирован также в Луцке, Житомире и Тернополе (+12%), а Ивано-Франковске и Чернигове — +10%.
Впрочем, самые дорогие квартиры остаются во Львове — 58,6 тыс. грн/м², хотя за год цена выросла всего на 6%. В тройку по цене также вошли Киев (55,3 тыс. грн/м²) и Одесса (47,1 тыс. грн/м²), вытеснив Ужгород, где средняя цена осталась на уровне 46,8 тыс. грн/м².
"Если же смотреть на минимальную стоимость квартиры в целом, то самая доступная первичка в конце года была в Сумах — от $23,2 тыс. (около 1 млн грн), тогда как во Львове минимальная цена достигла $61,7 тыс.",- заключает Денис Судилковский.
Популярность вторичного жилья растет: цены идут вверх
Вторичный рынок недвижимости в Украине становится все популярнее: покупатели выбирают готовые квартиры, чтобы уменьшить риски, связанные с новостройками и задержками сдачи жилья, а также быстрее переехать, не дожидаясь завершения строительства. Дополнительно спрос подпитывает растущая потребность в жилье из-за войны. Из-за активного спроса цены на вторичном рынке росли почти везде. Исключение — города юго-востока возле линии фронта, где квартиры немного подешевели.
Среди "однушек" рекордсменом стал Тернополь, где средняя цена за год поднялась на 21%. Почти не отстали Одесса и Ровно (+18%), значительный рост зафиксировали в Ужгороде (+15%), Житомире (+14%), Киеве и Чернигове (+11%), а также в Харькове, Сумах и Днепре (+10%).
Статус самого дорогого города по ценам на однокомнатные квартиры в конце 2025 года остается за Львовом — средняя стоимость составляет $68 тыс. Далее следуют Киев ($66,5 тыс.) и Ужгород ($62,2 тыс.).
Региональный дисбаланс цен только усилился: если однокомнатную квартиру в Запорожье или Николаеве можно приобрести за $16-20 тыс., то во Львове или Ужгороде ее стоимость достигает $62-68 тыс.
В то же время сегмент двухкомнатных квартир рос почти по всей стране. Больше всего — в Тернополе (+23%) и Черновцах (+20%). В Одессе и Чернигове цены выросли на 18%, в Харькове — на 13%, в Киеве и Ивано-Франковске — на 11%, Ужгороде — на 10%. Даже в прифронтовом Николаеве "двушки" подорожали на 7%.
Трехкомнатные квартиры демонстрируют схожую динамику. Двузначный рост зафиксирован в Черкассах (+23%), Черновцах (+22%), Виннице (+21%), Кропивницком (+20%), Харькове (+19%) и Тернополе (+17%). В Киеве и Львове цены выросли на 9%.
"Такая динамика связана с тем, что многие внутренне перемещенные семьи активно поселяются в новых громадах. Люди все чаще выбирают не временное жилье, а полноценные квартиры для семейной жизни. Из-за этого спрос и цены растут, и откладывать покупку становится все меньше смысла", — объясняет Денис Судилковский
Самые высокие средние цены на двух- и трехкомнатные квартиры традиционно в Киеве — около $105 тыс. за "двушку" и $150 тыс. за "трешку". Второе место — Львов ($96 тыс. и $125 тыс.), третье — Ужгород ($91 тыс. и $110 тыс.).
Рынок аренды квартир в 2025 году: рост цен и изменение спроса
Аренда квартир в 2025 году продолжила дорожать. По данным ЛУН, самыми популярными остаются однушки, особенно среди молодых специалистов и арендаторов с ограниченным бюджетом — они составляют около половины всех сделок. Из-за ситуации с безопасностью самыми дорогими городами для аренды стали Львов, Ужгород и Ивано-Франковск, где цены на 1-комнатное жилье существенно превысили столичные. Сюда переезжает много внутренне перемещенных лиц, что повышает спрос и давит на цены.
Ужгородские квартиры сдают за 21,3 тыс. грн в месяц, во Львове — за 17 тыс. грн, тогда как в Киеве средняя арендная плата за однокомнатную квартиру составляет 16 тыс. грн. Интересно, что Ивано-Франковск уже наступает на пятки лидерам: здесь аренда поднялась на 15% и достигла 16 тыс. грн.
"Рынок аренды остается очень активным. Цены растут почти во всех городах. Наиболее ощутимое повышение наблюдалось в Кропивницком (+33%), Черкассах (+28%), Николаеве и Житомире (+20%), Одессе (+18%) и Харькове (+13%), — объясняет Денис Судилковский, — в то же время в Киеве повышение арендной платы более умеренное.
Однако из-за обстрелов и сложной ситуации с безопасностью 1-комнатную квартиру в Одессе предлагают за 10 тыс. грн, 4,5 тыс. грн — в Харькове, 5,5 тыс. грн — в Запорожье и 10,5 тыс. грн — в Днепре.
Аренда 2-комнатных квартир в течение года также продолжила расти, причем во многих городах динамика роста была двузначной. Для 3-комнатных квартир общая картина несколько иная: в большинстве локаций цены оставались стабильными.
Следует отметить, что самое доступное жилье в Харькове: на 1-комнатную тратят лишь 20% средней зарплаты, на 2-комнатную — 28%, на 3-комнатную — 41%. В Ужгороде ситуация противоположная: 1-комнатная требует 80% местной зарплаты, а 2-комнатная вообще стоит на 12% больше, чем средняя заработная плата в городе, что создает существенную нагрузку для семейного бюджета.
Госпрограммы ЕОселя и ЕВідновлення активизируют продажи жилья
Стабильность рынка недвижимости в значительной степени держится на поддержке государства. В 2025 году ключевую роль на первичном рынке сыграла программа еОселя. К ней присоединились 114 девелоперов, которые предлагают квартиры в 278 домах по всей стране. С момента запуска в конце 2022 года украинцы получили более 21 тысячи кредитов на сумму более 31 млрд грн. Только в 2025 году было оформлено более 4,3 тысячи кредитов на жилье от застройщиков — как в уже готовых домах, так и на этапе строительства.
"Государственная программа помогла рынку активизировать продажи, — говорит Елена Рыжова, — за 11 месяцев 2025 года через "еОселя" у нас было заключено более 400 сделок. Для многих это единственный вариант получить собственное жилье за небольшие ежемесячные платежи".
На вторичном рынке важную роль сыграла программа еВідновлення, которая помогла семьям, которые потеряли жилье, получить компенсацию и приобрести новый дом. Жилищные сертификаты получили 28 тыс. семей на сумму около 40 млрд грн, более 18,6 тыс. уже воспользовались помощью. Чаще всего сертификаты использовали для вторички, а с 2025 года — и для новостроек. Зато рынок аренды почти не почувствовал государственной поддержки, потому что на практике воспользоваться программами могут не все из-за нежелания арендодателей оформлять договоры.
А что на 2026?
Что касается прогнозов на 2026 год, эксперты ожидают стабильное развитие рынка жилья в Украине. Спрос будет оставаться осторожным, а покупатели будут отдавать предпочтение готовым квартирам или объектам на завершающих этапах строительства, чтобы минимизировать риски.
По словам Дениса Судилковского, цены на первичном рынке не будут снижаться из-за ограниченного количества новых проектов, подорожания строительных материалов и дефицита рабочей силы.
Елена Рыжова подчеркивает, что ключевую роль будет играть ситуация с безопасностью и политическая ситуация.
"Если события будут развиваться по сценарию 2025 года и военные действия будут продолжаться, резких скачков или обвалов на рынке недвижимости не ожидается. Рынок будет расти постепенно и без резких колебаний, а стоимость квадратного метра, вероятно, поднимется на 10-15%. Основная причина такого роста — подорожание строительных материалов и рабочей силы, которые закладываются в финальную цену жилья".
