Содержание:
- Почему проблема обострилась именно сейчас
- Почему владельцы жилья боятся налогов
- Оптимизация налога: какие варианты предлагают депутаты
- Экономический эффект и влияние на рынок
Война обострила жилищный кризис в Украине. На этом фоне еще более заметна проблема теневого рынка аренды. Речь идет о сегменте жилья, которое сдается неофициально, без уплаты налога, составляющего 23%.
Сейчас в парламенте готовят налоговую революцию для рынка аренды недвижимости. Цель – легализовать этот сегмент.
LIGA.net проанализировала, какую модель предлагают депутаты взамен существующей кабальной налоговой нагрузки, поможет ли снижение ставок преодолеть страх собственников перед работой "в белую" и как отреагируют цены на легализацию аренды. Чтобы выяснить это, Леся Соловчук побеседовала с авторами соответствующих законопроектов Ниной Южаниной и Еленой Шуляк, главой налогового комитета ВР Даниилом Гетманцевым, а также с экономистами и специалистами по недвижимости.
Почему проблема обострилась именно сейчас
В Верховной Раде зарегистрировали несколько законодательных инициатив, направленных на вывод рынка аренды жилья из тени.
Одним из триггеров, побудивших депутатов искать модели легализации аренды, стало обострение жилищной ситуации для внутренне перемещенных лиц (ВПЛ). Для большинства украинцев, потерявших имущество во время войны, аренда остается единственным возможным способом решения жилищной проблемы.
Государство пыталось внедрить компенсацию арендной платы для ВПЛ (Постановление КМУ от 25 октября 2024 г. № 1225), однако эксперимент провалился.
Камнем преткновения стало условие о том, что договор аренды должен быть легальным. В результате в рамках эксперимента за 2025 год бюджетные субсидии смогли получить лишь 72 семьи. При этом общее количество зарегистрированных ВПЛ в Украине составляет 4,5 млн человек.
Масштабы теневого рынка аренды охватывают более 90% рынка, поясняет глава комитета Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк. По ее словам, речь идет о сотнях тысяч квартир, владельцы которых не платят налоги.
Объемы рынка аренды за время войны выросли на 50% из-за миграции за границу и ВПЛ. "Сегодня только в Киеве и области хаотично сдается около 500 000 квартир", – акцентирует в комментарии LIGA.net CEO Myfreedom Александр Корчевой. Его компания занимается арендой и сегодня имеет в управлении 350 доходных квартир.
В целом по стране ситуация такова. Количество квартир в Украине, по данным Госстата, на 1 января 2021 года составляло 17 385 384. Учитывая, что 13% жилья, по оценкам Минразвития, было уничтожено за четыре года войны, на сегодня это ориентировочно 15 млн. Около 20% из них сдаются в аренду, поясняет Корчевой.
При этом в 2024 году лишь около 900 граждан Украины, по данным Госстата, официально задекларировали доходы от сдачи имущества в аренду. Общая сумма задекларированных налогов составляет 16 млн грн. Еще более 56 000 физлиц-предпринимателей сдают имущество в аренду на упрощенной системе, уплатив более 2 млрд грн единого налога.
Читайте такжеПрощай, приватизация. Что новый жилищный кодекс сулит бизнесу и инвесторам в жилье
Почему владельцы жилья боятся налогов
Согласно действующему законодательству, владельцы недвижимости, сдающие его в аренду, обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 18%, а также военный сбор в размере 5%. Кроме того, ежегодно необходимо подавать налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах.
Для ФОП сдавать имущество в аренду немного выгоднее: для II группы – налог до 20% от суммы полученного дохода (или меньше по решению местных советов), для III группы – 6%.
Однако официальные договоры отпугивают арендодателей не только из-за обременительного налогообложения. Тенезации рынка аренды жилья способствуют и другие факторы.
Во-первых, при условии официальной сдачи жилья в аренду физлицо полностью теряет право на другую налоговую льготу – по уплате налога на недвижимость. Платить придется, даже если квартира или дом имеют небольшую площадь, которая не облагается налогом.
Арендодателям будет автоматически начисляться "налог на роскошь" – это до 21 600 грн в год, в зависимости от типа имущества, местоположения и ставки налога.
Во-вторых, в случае легализации своей деятельности в качестве арендодателя физлицо при подаче годовой налоговой декларации должно отчитаться в полном объеме.
Наряду с доходами от сдачи жилья в аренду следует указать все доходы, которые не включаются в общий налогооблагаемый доход, а также доходы, не облагаемые НДФЛ, и доходы, полученные от налоговых агентов.
Все это приводит к тому, что физические лица – собственники объектов жилой недвижимости – избегают официального заключения договоров аренды жилья, поясняет адвокат компании "Наказ" Наталья Чацкис.
Например, владелица сдает небольшую квартиру площадью 60 кв. м за 10 000 грн. В такой ситуации, по словам Чацкис, эти дополнительные обстоятельства – чрезмерно обременительны. Чтобы официально сдавать в аренду эту единственную квартиру, необходимо: уплатить налоги с аренды и на недвижимое имущество, поскольку льгота была отменена. Кроме того, нужно либо нанять бухгалтера, либо самостоятельно разобраться, как подать декларацию.
"Вот и получается: хочешь сдать одну небольшую квартиру, но на твоем "официальном" пути столько преград и потерь, что эти 10 000 грн существенно уменьшаются", – объясняет Наталья Чацкис.
Также предусмотрена ответственность за неуплату налогов с аренды. Это влечет за собой штраф в размере 25% от суммы задолженности (50% при повторном нарушении) плюс пеню за каждый день просрочки. Неофициальная сдача жилья в аренду может обернуться для арендодателя штрафом в размере от 51 000 до 85 000 грн, а в отдельных случаях – уголовной ответственностью.
Оптимизация налога: какие варианты предлагают депутаты
В 2025 году появились сразу две законодательные инициативы по налогообложению аренды жилья.
В законопроекте № 15031 "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно налогообложения доходов физических лиц от сдачи в аренду объектов жилой недвижимости или их частей" депутаты предлагают снизить ставку налога на доходы физических лиц с 18% до 5%. С оговоркой: временно предлагается не включать такие доходы в общий налогооблагаемый доход налогоплательщика до окончания действия военного положения. При этом военный сбор предлагается оставить на уровне 5%.
Альтернативный законопроект № 15031-1 предлагает не только снизить ставку НДФЛ с 18% до 5% для доходов от аренды, но и ставку военного сбора – с 5% до 1% (в сумме 6%). Предусматривается комплексное урегулирование – с сохранением имущественных льгот по налогу на недвижимость и упрощением процедур декларирования. Особый акцент сделан на создании благоприятных условий для аренды жилья ВПЛ.
Для юрлиц в отношении нежилой недвижимости ставки аренды оставили по старой модели: 18% НДФЛ и 5% военного сбора.
Модель с налогообложением в 6% важна также для всех владельцев жилой недвижимости, подчеркивает в комментарии LIGA.net автор законопроекта № 15031-1, народный депутат Нина Южанина. В прошлом созыве она возглавляла комитет ВРУ по вопросам налоговой и таможенной политики.
"Упрощенная система отчетности также должна стимулировать людей, – считает народный депутат. – Мы обсудили это с Минфином и налоговой администрацией, и они в принципе с этим согласны", – говорит Южанина.
Кроме того, необходимо комплексное решение, чтобы снять другие сдерживающие триггеры для стимулирования арендодателей к выходу из тени. Например, открытым остается вопрос налогообложения коммерческой недвижимости, оформленной на физических лиц. Южанина считает, что снижение налоговой ставки не станет катастрофой, поскольку взамен расширится налогооблагаемая база.
Еще одну инициативу недавно озвучила народный депутат и глава профильного комитета ВРУ Елена Шуляк в эфире YouTube-канала Times of Ukraine. "Мы предлагаем снизить эту нагрузку минимум до 10% (5% НДФЛ + 5% военный сбор). Это шаг № 1. Пока налоги не будут снижены, государство не имеет морального права требовать обязательной регистрации договоров", – отметила Шуляк. По ее словам, это наиболее вероятная модель. Аналогичное решение с налогообложением в 10% было недавно принято в рамках обновленного законопроекта о "налогообложении цифровых платформ".
По ее словам, сообщать в налоговые органы о заключении долгосрочного договора должны нотариусы и риелторы.
В то же время в Раде не планируют инициировать увеличение штрафов за уклонение от уплаты налогов с доходов от аренды. Действующая система продолжит работать, добавила Шуляк.
На данный момент в налоговом комитете ВРУ рабочей версией считают ставку НДФЛ в размере 5%, остальные детали прорабатываются совместно с Кабмином, сообщил в комментарии LIGA.net председатель финансового комитета ВРУ Даниил Гетманцев. По его словам, в Раде "также есть голоса под 5%".
"Я поддержал бы концепцию, согласно которой мы могли бы снизить ставку НДФЛ до 5% и дать людям возможность сдавать жилье, не регистрируясь как ФОП. То есть человек получает доход, декларирует его как физическое лицо и уплачивает налог по ставке 5%", – поясняет Гетманцев. По его словам, более эффективной моделью налогообложения является "комплексное решение", однако дискуссия с правительством еще продолжается.
Читайте такжеСтартовала жилищная реформа: кто может претендовать на бесплатное жилье
Экономический эффект и влияние на рынок
По прогнозам, внедрение комплексной модели может обеспечить увеличение доходов местных бюджетов от уплаты НДФЛ на 7,5 млрд грн, а доходов госбюджета от уплаты военного сбора – на 1,5 млрд грн.
В то же время, в случае увеличения количества официально заключенных договоров аренды до 950 000 в год (что составляет 70% рынка), объем задекларированных бюджетных поступлений может вырасти до 150 млрд грн в год.
При этом сейчас экономисты не прогнозируют массовой легализации аренды жилья. Снижение ставки НДФЛ с 18% до 5% – это правильное направление, но недостаточное условие для массового выхода из тени, считает профессор экономики, основатель группы компаний Advanter Group Андрей Длигач.
Реальная нагрузка после принятия законопроекта составит не 5%, а, скорее всего, 10% (5% НДФЛ + 5% военный сбор). Но дело не только в ставке. "Проблема теневой аренды – не в размере налога, а в страхе перед договором. Уровень недоверия к государству слишком высок", – считает Длигач.
По его словам, владелец квартиры опасается не только 18% налога, но и того, что арендатор пропишет детей, откажется съезжать или что государство "увидит" квартиру и начнет задавать другие вопросы – то есть возьмет собственника "на крючок". Например, завтра вернет высокую ставку НДФЛ. Иными словами, договор – это юридическая уязвимость, которой люди сознательно избегают. "Поведенческая экономика утверждает: люди избегают не расходов, а неопределенности и потери контроля", – объясняет Длигач.
Массовый выход из тени возможен только путем компромиссной детенизации, считает старший экономист CASE Украина Владимир Дубровский. "Таким пунктом сегодня является 5% НДФЛ. Это было бы идеальной моделью для легализации аренды – и без военного сбора", – поясняет он.
В конце 1990-х, когда вводили упрощенную систему налогообложения, тоже прибегли к компромиссной детенизации, приводит он пример. "Благодаря этому в Украине практически исчезла мелкая теневая экономика – все зарегистрировались и начали платить единый налог. Это работало до тех пор, пока не началось наступление на упрощенную систему во времена Азарова", – рассказывает Дубровский.
10%, по его мнению, – это максимум, который украинцы могут сегодня платить. Но тогда детенизация растянется во времени, считает он.
За первый год действия новой налоговой модели будет легализовано не более 10–15% от теневого объема, прогнозирует Длигач. "Это преимущественно: владельцы нескольких квартир (у которых уже есть бухгалтер и оформлен ФОП), а также арендодатели, чьи арендаторы сами требуют заключения договора (корпоративная аренда, релоцированные компании, ВПЛ, получающие компенсацию)", – считает он.
Переход арендодателей к "белой" модели также может спровоцировать рост цен на аренду, считает владелец агентства недвижимости LevelGroup Максим Клименко. Значительная часть собственников, по его мнению, попытается переложить налоговую нагрузку на плечи арендаторов, заложив эти расходы в итоговую стоимость. Однако критического роста, скорее всего, не произойдет.
"Мы будем наблюдать не столько резкий скачок цен, сколько постепенную адаптацию рынка. Это эволюционный переход, в ходе которого легализация становится частью новой культуры арендных отношений", – поясняет Клименко.
Читайте такжеВверх или вниз: как изменятся цены на недвижимость в 2026 году
